茶叶专业合作社工作整改报告（通用3篇）
投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。
XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。
从以上角度分析，这个企业的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。
XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。
目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。
从房地产开发的价值流程来看，地产服务商提供的服务覆盖了整个房地产开发阶段，服务商与开发商共存共荣，已经是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。具体业务如下：
（1）、在土地供应阶段，房地产中介为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务，使地方政府和土地运营机构在土地出让过程中能够计划长远并化发挥土地的价值。
（2）、在物业开发阶段，房地产中介为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务。
（3）、在物业交易的二级市场，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务。
（4）、在物业交易的三级市场，房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。
房地产市场发展展望：
房地产市场是国家的支柱产业，在经历了06-07年的过热发展后，政策调控措施日渐严厉，行业发展陷入调整，20__年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机，“保增长”措施出台，各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。
我们认为，本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中，房地产业作为国民经济发展的重要推动力，其发展前景依然看好。
房地产市场的发展空间来自于两个方面，一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳，虽然已经形成了规模庞大的都市系统，但随着城市发展定位的重新确立，都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”，深圳扩区，定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位，创造出新的开发需求。二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批，二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升，未来一段时间内，二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。
与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产综合服务业还处于发展初期，但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、代理销售等方面，很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包，这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。
专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策，降低投资开发风险和试错成本，可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题；顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。
即使是万科这样的大型房地产公司，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广，经手操作的案例更丰富，团队专注度更高，就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。
XX地产业务的经营模式是以客户需求为基础的。在房地产开发产业链的不同阶段，客户的服务需求各不相同，公司具有顾问策划。
一年，并已逐步向正常有序的趋势发展，回顾一年来我们主要做了以下几个方面的工作：
一、以茶农及成员的思想认识为突破口，做好宣传发动工作。
受07年茶叶市场营销中相互炒作的影响，造成08、09年茶叶产业的不景气，导致09年茶农、茶厂对茶叶生产失去信心，对茶园不认真管理，茶厂不愿加工，甚致出现茶农毁掉茶园的现象，面临如此困境，合作社担起自己的职责，组织人员分别到合作社服务的村寨，进行正面宣传，耐心细致的跟茶农解释，茶叶产业是我县发展经济的主要产业之一，很多人在茶叶生产上得到过实惠，价格处于低谷是暂时的，茶叶产业是我们农民朋友不能丢，也丢不起的产业。通过我们的宣传提高了茶农的认识和认可，调动了茶农和茶叶初制厂的生产、加工积极性。
二、加强茶园改造管理。
近年来，当地政府和各有关部门对龙陵茶叶产业比较重视，安排了不少的扶持资金，部分茶区有了改观，但大部分地区仍处于粗放管理，低产茶园比重大，平均每亩单产仅50多公斤，经济效益低下，为整合和优化资源配置，促进产业结构优化升级，加大低产茶园改造和良种推广力度，提高质量，提高单产，以点代面带动全县茶叶产业的发展。我们专业合作社投资30万元对低产茶园实施改造，分片区示范，重点在龙江乡勐外坝基地实施低产茶园标准化改造转换示范400亩，其次是有代表性的在其它乡（镇）进行改造示范和新品种引进示范，目前，茶园示点、示范已初见成效，同时也带动了周边茶农的效仿。
三、强化科技培训，提高农民技能。
龙陵县有丰富的茶叶资源，是国家农业部全国出口茶叶生产基地县，云南省有机茶、无公害茶示范县。近年来，随着欧盟对进口茶叶农残的检测范围幅度扩大，农药残留限量标准提高，茶叶出口面临严峻挑战，特别是当地低档次茶叶市场需求相对饱和，在国内、国外出现卖茶难，经营效益差的现象，如果我们专业合作社不转变观念，不提高科技意识，在今后的运作中就会很被动。为此，专业合作社虽处于起步困难的时期，仍然决定聘请市、县有关专家和技术人员对合作社成员进行技术培训，一是种植栽培、加工技术培训；二是对有机茶、无公害茶示范培训。方法是：代表集中统一培训；到外地实地参观学习培训；接受培训的代表又到乡镇组织茶农培训。通过不断的学习培训，很多茶农对种植、采摘技术有所提高，加工技术有所改进，知道茶叶发生病虫害如何防治，哪些化肥农药可以在茶园上施用，哪些不能用，用了有农药残留的会对人体有害。09年我们专业合作社开展技术培训940人（次），相关费用开支14万元。
四、加大基础设施的投入和改造。
民丰茶叶专业合作社有茶叶初制厂30个，很多设备已是上世纪80、90年代购置的，现在有很多厂房和机械设备已老化淘汰，合作社未成立前，有部分茶厂靠自身的条件没有办法改造和更新，生产的产品质次，成本高，产品不适应市场需求，为提升产品质量，合作社投资40万元，对10个茶厂的厂房和设备进行更新改造，从而改善了加工环境，也提高了产品质量。
五、加大力度拓展营销业务。
专业合作社的组建旨在按照农业产业化发展的要求，拉动茶叶从产前到产中、产后的加工，储存、销售等环节的纵向合作，合作社能把一家一户分散经营的农民组织起来，由各茶叶初制厂有计划、有规模的组织生产，形成“风险共担、利益共享”的利益机制。从而，产品销售渠道是否顺畅，销售得好与差，是整个业务经营过程中的重要环节，在营销上不等客上门，主动出击，在充分调查了解市场的基础上，组织营销人员到全国各地跑市场、找信息、要订单。市场需要什么类型，什么档次的产品，我们就组织生产什么产品，对市场行情的变化做到心中有数。目前，我们专业合作社已投50万元在下关、昆明、广西、广东、湖南等地设立了销售点。形成生产、加工、销售一体化的专业合作组织，产品已销往全国各地，并有部分产品出口。通过合作社的努力，在国际金融危机，茶叶行业不景气的情况下，生产、销售干茶1060余吨，产值、产量都有所提升。
六、强化合作社内部管理，健全财务制度。
民丰茶叶专业合作社是由农民种茶大户、茶叶加工厂、营销人员在传统联合经营的基础上，由茶农自愿入股成立的，实行“自主经营、自负盈亏、自我服务、民主管理”的联合经营模式，现有入社成员470户（农民占98%），注册资金526万元，有规模化种植茶园4000余亩，茶叶加工厂30个，辐射5乡（镇）23个行政村，服务茶农40560人，可采茶园25000亩。可算初具规模的专业合作社，如果没有严格的管理制度和规范的财务制度，即变它的模式符合当前农业产业发展的趋势，最终会因管理不善，账务不清而中途妖折，为使合作社健康，持续发展，发挥它应有的作用，专业合作社健康、持续发展，发挥它应有的作用，专业合作社根据《章程》选举并成立了理事会和监事会，建立健全财务制度。实施措施是：全社一盘棋，合作社根据市场行情，制定的收购价略高行情价，由茶叶初制厂统一收购鲜叶，统一加工产品，产品生产出来后再由合作社统一销售，谁不按规定执行都要受到相应的处罚。这样的运作模式，节约了流通环节费用，有了规模效益，降低了生产成本。通过年终核算，专业合作社20__年收购鲜叶4240余吨，生产销售干茶1060余吨，实现产值1007万余元，实现利润18.6万（已提取公积金和公益金），帮助茶农实现收入763.2万元。成员鲜叶收购价高0.1元/kg，加利润分配，入社成员净增61万元，户均净增1298元。
七、专业合作社目前存在的问题。
主要是：1、基地标准培裁技术示范推广范围小，很多茶区学不到经验，有待推广；2、种植加工技术落后，产品价值提升不高，有待加强学习培训；3、产品市场销售份额小，有待加强市场培植和信息网络建设。解决存在问题，需要投入大量的资金和人力，需要全体成员共同出主意，想办法，鉴于我们专业合作社处于起步阶段，筹资困难，要办好专业合作社，需要得到政府和各有关部门的关心支持，在科技信息、资金项目上请给予扶持。
总之，茶叶专业合作社的成立，从经营理念上带动了龙陵茶叶产业的发展，提高了茶农的种植、加工等技术，很大成度的解决了农民存在的实际问题，茶农得到实惠，出现很多茶农要求入社的良好势头。同时，由于我们合作社在经营上讲诚信，价格合理公道，目前经营业务已辐射龙陵县三分之一的茶厂及德宏州和腾冲县的很多茶厂。
实践证明，民丰茶叶专业合作社只要走标准化、规模化、专业化的发展思路，注重名、特、优产品开发，着力于在茶农之间，市场与茶农之间，政府与茶农之间搭建沟通桥梁，真正为成员服务，对发展农业产业，提高农民收入发挥着积极的作用。
20xx年，平江县安定茶叶农民专业合作社联合社在政府及各有关部门的领导和关心下，借助供销改革春风，积极推进我地茶叶产业发展，引导茶农科学种植、标准化生产、不断提高茶叶产量和质量。经过联合社全体成员的共同努力，各项工作正常有序开展。
一、主要工作
（一）强化科技培训，提升茶农素质
随着欧盟对茶叶农残的检测范围幅度扩大，农药残留限量标准的提高，联合社认为只有提高科技意识，加快有机茶、无公害茶的种植，提高采摘技术，才能在未来的经营运作中处于主动地位。为此，联合社虽处于起步困难的时期，仍聘请相关专家和技术人员对合作社成员进行技术培训。一是选派代表到外地实地参观学习。20xx年11月组织成员参加由湖南省茶叶研究所主办的茶叶种植与加工生产培训会议，系统学习现代化茶叶生产加工技术；二是对茶农进行茶树种植、茶园施肥、鲜叶采摘、茶叶加工等技术指导；三是就茶叶发生病虫害如何防治，开展技术培训。20xx年共开展培训学习480人（次），相关费用开支10万余元。
（二）夯实产业基础，提升发展潜力
联合社成立初期，成员共有茶园面积1.5万亩，茶叶初制厂20余个，很多茶园仍处于粗放式管理，很多很多设备和厂房已老化淘汰，生产效率和经济效益低下。为整合和优化资源配置，促进产业结构优化升级，联合社共投资30余万元对成员单位进行茶园改造，改良茶叶品种。共引进种植安吉白茶700多亩，优质良种茶黄金茶500多亩。目前，茶园改造已初见成效。同时，为适应市场需求，对10个茶厂的厂房和设备进行更新升级，从而改善了加工环境，也提高了产品质量。
（三）加大营销力度，提升品牌形象
联合社的组建旨在按照农业产业化发展的要求，拉动茶叶从产前到产中、产后的加工、存储、销售等环节的纵向合作，将一家一户分散经营的农民有计划、有规模的组织起来，形成“风险共担，利益共享”的利益机制。从而，产品销售渠道是否顺畅，销售的好与差，是整个业务经营过程中的重要环节。一年来，我们在营销上不等客上门，主动出击。在充分调查了解市场行情的基础上，组织营销人员到全国各地跑市场、找信息、要订单。在广东、上海、北京、湖南等地设立销售点。形成生产、加工、销售一体化的专业合作组织。产品已销往全国各地，并有部分产品出口。通过努力，共实现生产、销售茶叶1800余吨。产值和产量较以往分散性经营都有了长足的进步。
在扩大生产销售的基础上，积极组织联合社成员参加茶叶展览会、博览会等各类大型茶事活动。借助各展会的舞台，将联合社旗下优质茶叶、名品茶叶以及安定茶叶的文化和历史以更直观的方式呈现在国内外品茶、爱茶和好茶人士的眼前。5月份在岳阳举行的20xx年全国黄茶斗茶大赛暨岳阳茶叶博览会组委会上，参赛的合作社成员共获得1个特别金奖，2个金奖，2个银奖。荣誉的获得，既是对联合社产品品质的认可，也是对联合社品牌形象和影响力的肯定，更是对未来发展的一种鞭策和鼓励。
（四）加强内部管理，提升服务水平
联合社根据《章程》选举并成立了理事会和监事会，建立了健全财务制度，实行统一收购鲜叶，统一加工产品，统一销售的运作模式。规范化的管理，让企业创收增益的同时也增加了入社农户的收入，通过订单帮扶、劳动投入等方式，为周边农户实现人均年增收800元左右。
二、存在问题
1、基地标准栽培技术示范范围小，有待推广。
2、种植加工技术落后，产品价值提升不高，有待加强培训。
3、产品市场份额小，有待加强市场培植，加快电商平台和信息网络建设。
4、资金困难，人力、物力、财力有限。有待政府和相关部门在科技信息、资金项目上给予支持。
三、下一步工作思路及措施
1、夯实产业基础，提升发展潜力
一是加强“三品”认证，提高茶叶品质；二是改造低产茶园，提高茶叶单产；三是做好良种繁育和推广；四是对现有加工设施进行清洁化改造。
2、加强规范管理，推进品牌培育
积极响应岳阳市委市政府号召，以发展岳阳黄茶品牌战略为契机，按照一年探索，两年成型，五年成业总体目标，以抓实五个统一规范（规范种植管理、规范采摘加工、规范质量标准、规范品牌包装、规范等级体系）。通过标准化生产、技术创新和管理创新，大力提高产品质量水平和消费者满意度，增强品牌创建力。同时，致力于20xx年注册成功的联合社统一商标品牌“沁壶春”品牌的培育与推广，三年内力争创建品牌。
3、拓展营销渠道，发力电商平台
积极利用各种宣传媒体，宣传安定茶叶历史渊源、品质特点和独特风味，组织成员单位参加国内外各种茶事活动，健全国内市场营销网络，拓展市场销售空间。借助电商平台，线上线下结合，打造全渠道运营模式。
4、结合旅游特色，打造茶旅文化
利用平江旅游事业的蓬勃发展，促进茶业与旅游业有机结合，延伸茶产业链条。