物业管理工作是一项服务性工作，要想做好服务就必须事无巨细，随着物业管理在居民生活中的不断深入，提供业主满意的服务成了物业管理企业保持绝对竞争优势的首要法码，那么你怎么写一份学校物业工作总结呢？问渠那得清如许，为有源头活水来，以下是可爱的编辑帮家人们收集整理的关于学校校园物业管理方案【精选3篇】，希望能够帮助到大家。
一、高校物业管理的现状
近年来，高校物业管理已初步形成了气候，有了专门的机构、专业的队伍，也有了一定的服务范围，并根据国家和各级政府部门的政策法规初步建立了较为完善的、具有高校自身特色的管理服务体系，服务质量较过去有了很大的提高。但是在管理体制、运行模式、服务范围、服务职能上各高校又有所不同。目前主要有三种模式：其一是单纯的住宅楼或小区物业管理。此模式基本上以高校教职工住宅楼为基础，实行封闭管理，或者是从事简单的保洁、保安管理。其收费参照社会上最低标准，甚至给予适当优惠再确定居民应缴纳的管理费，带有一定的福利性质。这种物业管理一般达不到高标准的要求，但在高校物业管理中却比较普遍。其二是集中了房产、保洁、保安、绿化等为一体的全校性物业管理。此模式是将原行政管理的职能从学校分离出来，组成有独立法人资格的物业管理实体，统筹规划和管理校园及家属楼，从而对学校园区实行标准化的物业管理。其三是单纯的办公楼宇物业管理。此模式是将办公区域交给专业的物业管理公司管理，从而改变了原有办公楼的管理形式，代之以专业的保洁、保安及维修队伍来承担办公楼宇的全面管理，营造出一个干净、整洁、安全的办公环境。
高校物业的服务对象主要是一个高层次高学历的、以教师和大学生为主的知识群体，高校的这种特殊业主身份使其物业管理在按经济规律运营的同时，还必须符合教育规律，承担“管理育人，服务育人”的责任与义务。因此，高校物业管理具有其自身的特点和难点：
第一，物业管理的阶段性较强。区别于住宅小区的全天候服务工作，学校教学及师生日常生活的作息时间很有规律，同时还有寒暑假，为此就要求物业公司的各项服务工作都要配合师生的作息时间，例如：学生休息时，保洁人员就应该停止手中的工作，以免干扰学生的休息。
第二，人员流动性大，安全管理要求较高。高校公寓不像小区或写字楼，它每天都有大量的学生家长、亲戚及同学来访，这必然给物业公司保安的安全防范工作增加负担，为此物业公司必须制定一套完善的来访人员管理制度，以对这些来访人员进行有效的管理。另外一般教学楼或实验楼里面的设备都价值不菲，总价可达几千万，甚至几亿，而如此大的资产也需要有足够的安全防范措施。此外，物业公司的服务对象是学生，他们年轻又充满活力，行动敏捷又好动，为此也应充分考虑学生的人身安全，比如，可尽量少用玻璃或易碎的东西，各种设施要牢固耐用，以免发生不该发生的事故。
第三，人员密集，保洁工作要求较高。一般来说，一幢一万多平方米的公寓住宿着一千多个学生，这个比率远远高于住宅小区的比率，加上年轻人偏爱吃零食，由此产生的垃圾量是可想而知的。此外，在高校保洁面积占建筑总面积的比例较大。一般学生公寓需要保洁的面积占建筑总面积的比例超过40%，教学楼、实验楼更是高达90%以上，这无疑加大了保洁的工作量，另一方面它的要求也较高，需要较强的技巧性和明确的作业流程。
第四，具有特定的教育属性，服务工作要求人性化。高校是高级知识分子的集中地，他们相对来说对物质生活与精神生活的要求比较高。面对这些高素质高要求的群体，高校住宅物业管理部门既要贯彻“住户至上、服务第一”的服务宗旨，更要突出高校物业管理的文化氛围和艺术品味。此外，学生公寓里住着来自五湖四海、远离父母的学子，他们都处于青春少年期，心理承受力弱而易受伤。为此，对公寓的管理要强调“以人为本”的服务理念，在人性化服务上下功夫。凡事要比学生先想到，先做到，急住户之所急，想住户之所想。
二、高校物业管理存在的主要问题
1、思想观念的滞后
首先，许多教职工对物业管理缺乏正确的认识，尤其对有偿服务不适应。不少职工还习惯于过去的行政型、福利型的封闭式房屋管理模式，对花钱买服务的现代市场消费观念难以适应，容易产生对物业管理的过分要求，希望物业管理公司少收费，多办事，办好事。其次，物业管理企业员工思想认识上受“铁饭碗”、“大锅饭”的影响，等靠要思想比较严重，竞争意识、经营理念还远未形成，抱着“大树底下好乘凉”的心态，负盈不负亏，主要对学校负责，因而服务意识差，达不到现代企业发展的要求，市场运作化程度低。
2、高素质人才的缺乏
3、长期以来的经费短缺
高校房屋维修的资金主要来源于少量的房屋租金及学校行政拨款。由于资金来源单一，因此常常造成物业管理经费紧张。加之学校住宅的维修工作量很大，所以单凭有限的房屋租金根本就不够用，因而学校每年必须投入大量的资金。再者，长期以来高校为了解决部分贫困学生的基本生活保障问题，普遍采取了学生勤工俭学的形式，由学生来负责学校的许多后勤服务工作。这样就造成了管理松散、服务质量差等问题。近年来随着招生规模的不断扩大，学校建房会不断增加，投资管理的费用也会不断增多，投入产出可能严重失衡，届时学校负担将越来越重。因此如何缓解经费短缺问题也成为高校物业管理中的一个突出问题。
4、管理机制没有理顺
物业管理作为高校后勤改革内容之一，其管理体制尚处于摸索中，管理制度尚不健全，因此管理的随意性和盲目性较大。有些高校虽已组建了物业管理企业，逐步增加保洁保安、绿化养护等服务内容，也实行了象征性的有偿服务，签订了相关物业管理协议。但是这种管理往往受到学校行政指令的约束，在服务内容、服务收费等方面有时还是学校说了算，“缺钱先办事，钱少办多事，没钱也办事”，甚至采取行政方式，不干也得干。既不执行行业要求和标准，也不计成本，不讲效益，其运行方式带有的行政命令特点。而在另一些高校，由学校后勤部门、街道派出所及环卫等部门共同承担着高校居住区的物业管理职能，形成了多头管理的混乱局面，容易引起责任不清、各自为政，遇事互相推诿。所有这些都说明目前我国高校物业管理还没有与市场化、专业化、企业化的模式真正接轨，管理机制没有理顺，运行体制还有待完善。
三、加强高校物业管理的对策
1、转变思想观念，树立物业管理新理念
首先是校领导的观念要转变。高校实行物业管理，不能认为是甩包袱，也不能将物业管理中心直接推向社会，高校领导应高瞻远瞩，以实事求是的精神，将物业管理中心“扶上马”，再“送一程”。其次是物业管理人员观念要转变。物业管理人员要从拿固定工资、端“铁饭碗”转变到个人利益与企业效益挂钩，树立真心实意为业主服务的思想。管理部门领导要对他们关心、引导，使他们愉快地转变观念，努力提高自身素质，以热情周到的服务、娴熟精湛的技术为学校的发展作贡献。再次是住户观念要转变。要福利型住房、无偿服务转变到商品住房、有偿服务的观念。要认识到高校物业管理是提供高校后勤服务的一个重要组成部分，它集服务、管理、经营于一体，寓管理、经营于服务中。在社会主义市场经济条件下，这种服务、管理也是一种特殊商品，是一种有偿劳动，就应该依照社会市场标准收费，从而建立起与社会市场相接轨的社会化收费机制。同时物业管理是全体居民的共同责任，关系所有居民的切身利益，这就要求居民提高权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理。
2、切实转换机制，建立高校物业管理新体制
高校物业管理是从原有旧体制模式基础上转换而来，不同于社会上的物业管理企业，从一开始就按企业化和市场化机制运行。因此，高校后勤物业管理必须从根本上转换机制，不能搞翻版体制。物业管理机构成立之初就要成为经济实体，坚持走“以收养房、以业养业、自我约束、自我发展”的道路。在物业管理载体选取上应立足于学校自身，力求既能满足需求，又能安置人员；在企业管理上，要尽量减少管理层次和人员，提高办事效率，转变工作作风；在用人制度上应严格按现代企业的标准和要求，建立相互竞争、赏罚分明的激励机制。在运行机制上，要努力实现经营机制的创新，坚持按企业化、产业化的要求，建立有效的运行机制，最大限度地优化各种资源配置，最大限度地降低经营成本。“机制一转天地宽”，机制转换是高校物业管理及社会改革的关键所在，只有按新的机制运作，才能实现真正的物业管理。
3、多渠道筹集资金，不断拓宽经费来源。
按社会主义市场经济的要求，后勤企业不再是高校下属的行政组织，是按现代企业制度建立起来的机构，组建的物业管理公司，应被允许获取合理的利润，其利润由市场来确定，物业管理公司实行有偿服务，逐步实现后勤经费的“拨改付”。按照惯例，“谁得益，谁出钱”，学校从甲方的角度对企业的服务做出评价，然后按照一定的服务标准付费，企业通过自己的优质服务获得相应的报酬，以此激励后勤职工工作的主动性和积极性。同时，物业管理公司可根据学校服务项目，服务标准的要求，以及师生员工的消费层次，开展多元化、多层次的经营服务，向学校和全体师生员工提供多种优质服务。此外，物业管理还应充分发挥区域优势，挖掘服务潜力，努力拓展服务项目和服务范围，如开展装修、搬家、维修、家政、托管等服务，广开资金来源，坚持多渠道筹集资金。
关键词：高校；物业管理；新思路
1 目前高校后勤物业管理的现状
经过近几年的发展，高校后勤物业管理社会化改革取得了一定的成绩。但随着高校办学规模的不断扩大以及学校发展对后勤服务需要的日益增强，服务市场不断扩充，高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇。同时对服务质量的需求不断提高，也给后勤物业管理的发展带来了挑战。
目前各高校后勤物业管理主要还是由学校后勤集团组建的物业管理公司经营，人员由学校分流人员及聘用临时工组成。与此同时，社会很多专业物业管理企业开始注视并逐步渗透，把高校作为一个广阔而有潜力的市场进行开发，高校已成为物业管理企业展开激烈竞争的重要市场。这样，一方面学校从安排人员，减少成本等因素考虑，占据着高校物业管理的大部分市场，而另一方面，社会专业物业管理公司为了抢占市场，拼命想挤进来。
2 高校物业发展中存在的主要问题
2.1 难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨
学校后勤集团组建的物业管理公司由于在用人机制、制度建设、经营管理等方面的不健全，难以真正达到专业化、企业化的要求。
2.2 缺乏服务意识，服务水平低下
目前高校物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。
2.3 物业管理队伍知识老化，年龄老化问题严重
高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员，没有系统学习物业管理的专业知识，而大部分值班员、保洁员来自招聘的年龄偏大民工，本身素质较低，又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去，服务不到位。
2.4 高校物业公司盈利能力低，缺乏造血功能
大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差，达不到师生的要求。
以上几个方面相互影响，造成了目前高校虽然成立了物业管理公司，但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远。
3 高校后勤物业管理的特点
高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作，精心严密的管理，细致周到的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。但高校后勤物业也有别于社会其他类型物业的地方，一个显著的特点就是高校物业具有教育性和功能性相统一。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现和谐的统一。另外象高校学生相对集中、流动性大、物业使用频率高等特点，在从事高校物业管理时应高度予以重视。
4 加强现阶段高校物业管理的思路
4.1 引入竞争机制，促进高校物业管理公司发展
目前高校物业管理的水平与专业物业公司的水平还存在较大差别，而他们却占据着高校物业管理的绝大部分市场。为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤有必要有选择地放开部分市场，让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争、对比来提高学校后勤物业管理公司的服务质量。使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。在竞争面前，学校后勤物业管理公司才会有发展，不会在后勤社会化面前被淘汰。
4.2 加强物业管理队伍建设，提高管理专业化水平
后勤物业管理公司由学校总务处转型而来，人员专业素质不高，缺乏专业的物业管理知识。因此要想提高高校物业管理公司的水平，一个重要的方面就是全面普及物业管理知识，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。与此同时在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。
4.3 健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化
制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。
4.4 加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力
随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。
4.5 走市场化经营道路，提高盈利能力
在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由国家包下来，不重视成本，不讲经济效益。近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。要提高物业公司的盈利能力可从几个方面着手：
（1）提高服务质量是基础，只有服务质量上去了，有偿服务才会理直气壮。
（2）针对不同的服务对象，提供形式多样的特色服务。如在学生宿舍提供有偿洗衣、在教师住宅开展家政等特约服务。
（3）教师住宅区的有偿物业服务同市场接轨，提高收费标准。学校物业管理的特殊性主要体现在教学楼和学生宿舍的服务上，而教师住宅的物业管理要逐步同市场接轨，这样就能有效的改善学校的物业管理公司的盈利水平。
只有盈利能力上去了，高校物业管理公司才能真正成为“自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的企业法人。
5 以人为本，共建和谐校园
物业管理公司管理的是物业，服务对象是人。物业管理的好坏，取决于服务对象的满意度。加强与服务对象的沟通，反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。高校物业管理有着有别于其他物业管理的特殊性，它承载着一定的教育功能。在高校物业管理中，让部分大学生参与到物业管理中来，一方面有助增强他们的社会实践经验。另一方面可以加强与服务对象——广大师生的沟通，提高物业服务的质量；另一方面，可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会，给以他们关爱。让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。
关键词：高校；物业管理；特性；质量提升
随着全国高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理企业化应运而生。高校物业管理工作也日显突出和重要，改革的步伐也随之逐步加快。但是，高校物业管理发展不平衡，滞后于真正意义上的社会化物业管理，在管理技术、服务质量、人员素质、服务意识、经营意识和业主观念上的差异等方面，存在着诸多问题和困难，在一定程度上影响了高校物业管理的发展。政府的正确导向、学校的扶持、历史的沿袭，高校物业管理企业目前仍然是高校通过市场方式或非市场方式选择的主要对象。尽管如此，高校物业管理企业还面临生存的危机，在迈向现代物业企业的转型进程中仍面临诸多问题，如何应对？将直接影响到高校物业管理企业生存与发展。
一、高校物业管理的现状
目前高校物业管理基本上还是沿袭计划经济时期的行政管理体制，管理模式仍旧是低效福利型的，这种管理模式无论是在管理技术还是在服务质量和人员素质上都存在着诸多问题，物业管理在服务意识和经营观念上没有做到真正意义上的社会化，致使高校物业管理在一定程度上滞后于社会化物业管理，影响了高校物业管理的发展，同时也影响了高校各项事业的发展。高校物业管理实行的是象征性的有偿服务，管理实体与高校签订相关物业管理协议，但是这种管理往往是在学校的行政指令下进行，缺乏科学依据和市场标准，协议相当不稳定。尤其在服务费用和服务内容等方面往往不按行业要求和标准办事，只追求社会效益，不讲经济效益，市场经营意识淡漠。由于学校属于事业单位，物业管理费用很紧张，于是将物业管理成本一再压低，使高校物业管理陷入了低效率、低水平的亏损经营，很难向企业化、市场化的方向良性发展。
由于各高校的发展历史和现状不同，物业管理的情况不一。但总体来说，各高校物业管理是伴随着本校的发展而发展。从管理模式上，基本上经历了由过去单一的、与原学校一体的行政管理和后勤保障到目前的相对初分专业、初成体系的物业管理；从服务方式上，由过去一般基本的生活保障变为多形式、多层次服务；从管理水平上由过去的传统房屋管理和后勤服务到目前初具现代物业管理稚形的管理。相对专业化的管理模式初步形成。
二、高校物业管理工作的特性
与一般物业管理相比高校物业管理具有很多特殊性。随着物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的驱动，高校物业管理成为高校后勤的一种新模式。近几年我国高校的快速发展，使高校物业管理得到了进步的发展、巩固和完善，受到社会的高度重视。深刻认识和分析高校物业管理的特殊属性，明确这一工作的着力点，对于搞好高校物业管理工作有着十分重要的意义。
（1）教育属性。高校物业管理作为高校工作的一部分，必须以教学为中心，围绕教学和育人开展工作，一切作为都要与高校教育、教学、科研的整体目标相适应，并负有“管理育人、服务育人”的责任和义务，成为高校培养人才的有机组成部分。高校物业不同于其他物业的这一特性，决定了高校物业管理在做好物业服务的同时，还要注重营造育人氛围等软环境建设高校物业管理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同时又反过来影响校园文化建设。
（2）知识多科性。高校物业管理工作需要有广泛的知识技能作为基础。在社会科学领域涉及到管理学、会计学、教育学、心理学、社会学、法学等，在自然科学领域涉及到的学科则更为广泛。在工作中知识多科性又表现在专业技术种类繁多，每个人都有一种或多种专业技能。这就要求管理人员必须有广泛的知识和多种专业的常识，进行科学管理，使各项工作逐步实现标准化、规范化、制度化，用现代化的管理手段和方法不断提高科学管理水平
（3）服务对象的特定性。社会物业服务的对象是社会各行各业不同职业的人，而高校是一个高层次、高学历的教育机构，物业服务的对象是以广大教师和学生为主的知识群体，也是社会上的一个特殊群体。他们对物业管理企业的形象、服务人员的素质和服务内容都有较高要求，服务和管理更需要精心和讲究方式，秩序维持和学生安全显得特别重要。
（4）群众性。高校物业管理的大量工作与群众有着密切的关系，是为广大群众服务的，与群众的切身利益有密切的关系。同时，它必须时时接受群众的监督和检验。这就要求后勤管理工作必须考虑周全，精心安排，稍有疏漏，就会影响其他工作的正常开展和师生的工作、学习的情绪。
三、高校物业管理质量提升的思考
（1）建立高校物业管理新体系，要从本地区的物业管理的实际情况出发，按照社会主义市场经济和经济规律的要求，结合高校物业管理自身的特点、任务和要求，积极探索和建立一个能使房屋保值和增值，设备设施正常使用，不断提高居民的生活质量，提升居住环境、人文环境和生态环境，从而达到社会效益 ， 环境效益和经济效益三者统一的物业管理体系。这种新体系要把属地管理和行业管理有机地结合起来，把业主自治管理和物业公司专业化管理有机地结合起来，这样既能体现物业管理企业的自主经营和规范运作，又能体现房地产主管部门和行业的监督指导，推进高校物业管理社会化、企业化、专业化和标准化。
（2）加强员工技术培训。高素质人才不仅是实现物业管理规范化的要求，也是实现物业管理现代化的基本条件。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏。保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，每天又直接面对师生，这些员工素质的好坏、业务能力的高低，直接影响到物业管理的质量，直接导致师生的满意度，直接影响各高校的发展和办学水平。部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识，还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质，员工的培训极为必要。
（3）提升专业化管理和服务的水平。由于高校物业管理所涉及的内容较为广泛，专业性强。需要对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准，紧密结合高校的实际，加强专业建设。为保证管理水平，还可适当引进一些社会上如保安、绿化等专业化管理企业到校区管理，尤其是对那些正处在发展过程中的高校物业管理来说更适宜，这也是高校物业管理发展的一个趋势。校外物业管理公司的介入、不仅为高校带来规范化、标准化、科学化的物业管理，也引入了现代化的经营理念，使高校物业管理行业充满生机和活力。
（4）理顺物业管理中的各种关系。物业管理是一种服务性行业，涉及到各种行业、各种部门，要结合物业管理的任务和特点，正确处理好物业管理与行政管理的关系、依法管理与自主管理的关系、自治管理与专业管理的关系、市场经济规律与教育规律之间的关系、经济效益与社会效益之间的关系、眼前利益与长远利益之间的关系。促进物业管理有效、健康的发展。
四、结语
高校物业管理是一项非常繁琐又比较辛苦的工作，既是高校的“门面”和“窗口”，也是高校事业发展必不可少的一环。做好物业管理工作是高校物业工作者的天职，也是高校发展与生俱来的永恒课题。从职能分工看，物业管理工作其实是机关工作的一部分，它服务于高校各项工作，以大局为先，以服务为重。客观的说没有高质量的物业管理工作，高校的各项工作就会失去基础和动力，一切都将无从谈起。为此如何提高高校的物业管理工作是每一位高校物业管理人员必须认真思考的问题。
参考文献：
[1] 余宇楠。高校物业管理现状分析及对策研究[J].昆明冶金高等专科学校学报，2006（11）.
[2] 高校后勤管理 李进莉 山东大学出版社