XX年9月19日下午，在公司总部1016会议室，公司副总经理、工会主席胡x主持召开了x物业公司管理与发展专题汇报会，物业公司经理莫铃作管理与发展专题汇报;公司董事长、总经理胡建军及在家领导、总部部室负责人、物业公司部门以上负责人参加了会议。会议对重点问题进行了讨论，受董事长、总经理胡建军委托，党委书记谢帮银作会议总结。现将会议主要内容纪要如下：
一、会议汇报的主要内容
(一)、管理概况
1、基本情况。物业公司前身为公司行政科，成立于XX年6月，由公司出资，注册资本300万元，为国家三级物业管理资质;主要经营小区物业管理、农贸市场管理、门面管理。
2、财务状况。物业公司XX年～XX年三年的营业收入一直徘徊在330万元左右，聊以维持物业公司生计;但在正常经营情况下，每年应有营业收入(物管费、水电费、门面、卫生费等)445万元;由于小区物业管理设施与服务跟不上，达不到业主起码的要求，造成物业公司收费标准、收费率双低，再加上门面拍卖以后，每年减少上百万元的收入，物业公司陷入更加困难的境地。
3、人员状况。物业公司在册61人，员工结构严重失调。一是在册员工年龄偏大，平均年龄50岁，且老弱病残居多，不仅不能满足物业发展的需求，而且在公司范围内分流也十分困难，发展后劲十分不足;二是整体素质不高，员工技能水平参差不齐，物业队伍不能够按市场规则运作，尤其是具有物业管理专业知识的人才匮乏，管理升级艰难。
4、员工收入。由于物业公司入不敷出，造成员工收入偏低，人平均月收入只有1206元(扣除个人“五金一费”后员工的最低实付工资只有500多元)。
(二)、发展思路
1、调整组织结构，完善职能职责。设置综合办、市场部、物管部、工程部“三部一室”，并推行部门经理责任制。
2、重新规划布局，实施学堂冲小区闭合管理。将学堂冲生活区划分为一村、二村、迎春、雅苑新村四个小区，各个小区实行闭合管理，并建立六个进出口，规范小区人员进出、车辆停放管理。
3、安装监控设施，完善小区现代治安防控体系。在学堂冲生活区配置40个红外式的监控探头，安设在主要道路、进出口和楼栋间，为小区治安管理提供有利条件。
4、学堂冲和响石岭两个农贸市场的管理，实施两块牌子一套人马。
(三)、需要公司解决的问题
1、学堂冲小区安装监控设施，需费用24.2万元。
2、学堂冲小区增设6个大门及三个岗亭需要费用12万元。
3、学堂冲小区部分道路的改造提质。
4、为使物业公司走出困境，每月给予物业公司一定的补贴，以确保员工薪酬的调整。
二、会议对重点问题讨论的意见
1、关于对物业公司的评价。自公司改制以来，做了大量工作，为公司的发展与稳定付出了很多努力，作出了一些牺牲;公司有责任也有义务关心物业、关注物业。
2、关于物业公司走出困境。关键是做好物业管理服务，形成自己的亮点，以亮点吸引与打动业主。
3、关于改善物业管理服务。需要公司提供物业管理设施、物业管理薪酬、物业管理人才上的支持。
4、关于物业公司内部管控。物业公司要制定适应自身特点的管理制度，规范员工行为，尤其是领导班子要带好头，降低非经营性的开支。
5、关于物业管理发展规划。与会人员认为，物业管理业务方兴未艾，有其广阔的发展空间;物业公司不要被现在的困难所吓倒，要抓好现有市场，拓展新的市场，并拟制5～XX年的发展规划。
三、党委书记谢帮银作会议总结
物业公司的管理与发展是我们每一个与会人员的责任与义务;公司近60年的发展，物业公司为员工安居乐业，后方稳定付出了艰辛的劳动，非常不容易。自从去年门面拍卖后，物业公司的收入急剧减少，员工克服了很多困难，在此谨代表公司感谢大家。但大家要看到，物业公司已经到了该改革的时候了，否则就没有出路。为此，就物业公司的管理与发展阐述以下几个观点。
1、困难与机遇并存。目前物业行业普遍感到艰难，但要看到社会发展的趋势;随着旧城的改造，物业管理环境得到改善，居民的物业管理意识也大大提高，届时物业公司将面临很多机遇;因此，我们要振奋精神，提振信心，克服暂时的困难。
2、搞好定员、定岗、定责、定薪。要制定好物业公司各岗位职责，推行一岗多能技能多元化管理，提升整体业务技能;要琢磨员工的绩效考核，及时与效率效益挂钩，真正起到薪酬的激励作用。
3、加大物业管理费的收缴力度。对于旧区物业管理费的欠缴，要设法予以清缴，在收费员的安排上，要选派敬业、腿勤、嘴勤的人员。
4、加强制度建设。物业公司要营造按制度管人、按流程办事、按标准操作的氛围，形成自身独特的制度安排。
5、实施有限的补贴。公司在测算的基础上给予有限的补贴;到底补贴多少，公司将依据缺口的大小测算。但补贴毕竟是有时限的，物业公司要作物业营销策划，在力所能及的情况下，拓展增收的渠道。
6、班子与队伍建设。物业公司要加强班子与队伍建设，引进物业管理专业人才，以校园招聘或社会招聘的方式解决。
公司总部出席人员：
日 期： 20xx年x月x日 星期五
时间/地点： 17：00/会议室
主 持： 高溧
与会人员 ：张志敏 步丹 王超 缺 席：无
关 于：物业部第一次例会内容
步丹： 1、 上周主要解决15楼供暖问题;
2、 收集业主家中的工程问题并及时上报工程部给业主家中进行维修;
3、 停车场刷卡系统搬到7楼办公室为工作提供了便利;
4、 下周准备梯控卡进行发放工作。
王超：
1、 本周由前厅调到物业，主要熟悉物业部的各项流程;
2、 在经理主管的带领下做一些关于物业部的日常工作，以助于日后的工作的顺利进行;
3、 周六工作做市调工作;
4、 下周开始协助发放梯控卡，同时收集公寓住户的意见。 张志敏：
1.交款退款的工作自从转交到7楼，为工作和租户提供了极大的便利;
2.电井门不锁门的弊端，会出现住户偷电问题或是自己接电路问题造成人身安全问题;
3.水井门不锁门的弊端，有人去水井上厕所;
4、暖井不锁门，对于不交暖的住户无法控制;我认为是供暖公司去解决;
5、住户对于工程问题上报不及时，通知方式单一，对于这个问题目前只是贴告示，打电话通知，可否加我们自己的手机短信平台解决;
6、孙总要求出租率的问题，争取达到百分之九十以上;
7、在58同城上登广告需要每天更新，希望可以争取到广告费;
8、物业部门的资产的盘点工作以及建立业主档案。
高溧：
1、对于张经理以上两个问题，目前电井门，水井门还是要开着，减少我们不必要的工作量，利大于弊。供暖井我联系供热公司相关人员处理;
2、重新制定价格体系来提高出租率;
3、广告费的问题部门先核算，在没申领下来的情况下，由王超负责每日更新58以及赶集网的广告更新，工作要有分工，提高部门工作效率;
4、8.9.10近三个月无季度租和年租，由此分析价格体系有问题，调整房价使我们每月的业绩稳定上升，闲置率太高全年利润无法持平;
5、对周边酒店公寓进行市调工作，季租，半年租，年租，收集各种租赁的房价，以便于我们做价格调整做参考;
6、对于到期租户占着房子不续费一定要及时通知，不要造成不必要的损失;
7、给15,19层楼配备2衣架、2裤夹，颜色要与客房的区分开;
8、建立住户意见本，每层一本，收集住户意见，做好交接，提高服务质量。
会议内容：业委会与物业公司协商关于物业服务的有关事宜
会议地点：三路居路居委会
会议时间：20xx年3月7日下午2：00
参会人员：
街道办居民科刘科长(以下简称办事处)
三路居路88号院业主委员会业委会田杰主任、两位业主代表和一位业委会顾问(以下简称业委会)
物业管理有限公司代表李经理，及两个项目部主管(以下简称物业公司)
3月7日下午2：00在太平桥街道办事处居民科刘科长组织下，三路居路88号院业主委员会代表与物业管理有限公司代表进行关于物业服务事项的沟通，纪要如下：
首先，办事处刘科长说，今天为业委会和物业公司提供一个交流的平台，目的是让你们双方平等对话和交流，使物业公司进一步提高服务质量，创建一个和谐的小区。
业委会发表意见如下：
首先，业委会已经开始进行物业选聘工作，这个工作是在政府的指导下进行的，是完全合法的，希望物业公司积极配合并参与。
业委会办公室问题：开发商在业主维权成功后承诺在业主委员会成立后给业主委员会办公室，但是现在由物业占着。
我们想要的物业服务质量：当时是按照国际标准进行购买的，2.8元每平的物业费在当时已经是非常高的，但是拿到手的与当时的差别很大，这就有了以前的维权活动，开发商留下的问题物业有责任继续解决。
会所问题：会所是小区的配套设施，不知道有没有按照要求在做，现在又有消息说会所将变为写字楼出租，物业应该把现在在做的事情公示给大家。
物业公司的态度和位置：物业公司的身份应该是为全体业主服务的，如果还是为开发商服务的话就错了。公共收益部分是归小区广大业主所有，必须返还给业委会。
我们业主委员会准备在物业宣传栏对面做宣传栏，希望能够得到物业的支持。我们自己出资。
业委会张贴的文件第二天就不见了，物业公司是否有责任?
换物业为了督促一下现物业的服务，今年应该是物业公司做的最好的时候，希望物业能够在选聘这个漫长的时间里能够做些事让业主知道，为参加物业选聘工作打下坚实的群众基础。
目前听说你们的项目至今还亏损着，怎么会有经费对小区物业服务进行改善?
物业公司：
今天的协调会主要是沟通，有些问题不能当时解决的可以搁置，因物业公司与集团是上下级关系，待他向集团汇报后才能有结果。 会所是集团那边在招商当中，改造后用于居委会办公用房等。
物业公司为业主服务的，但是物业公司跟地产还是上下级的关系。 为有服务质量问题：前面田主任说的公共收益部分当然是业主的。我们年初做的举措是委托了专业的保安公司;关于绿化方面，开发商是遗留下了很大的问题，我们要进行绿化，补种，解决草坪问题;对于保洁确实是和我们的软肋，现在主管分包楼层;三号楼四号楼门禁不合理，也是我们要解决的;墙面地面的启用养护，今年我们也是需要做的;园区里五十多部电梯有些运行部平稳，噪音等问题我们也找了电梯维修公司进行整修;对于物业团队年轻没有经验的问题，我们在去年十月份以来已经加大了培训。集团管理部来园区考察的时候也提出了很多问题，其中也有很多施工遗留问题。集团领导要求如果要对业主服务就必须先解决施工遗留问题。
关于公布经费事宜在去年开了一次公布会，不过可能了解参与的人不多。
地产公司去年在小区投入了1000万元，因此对小区的支持是由力度的。
业主委员会的宣传单第二天不见了，有些原因我知道，有些不清楚，但是我也不赞成这个做法。
为了能够使小区正常运作，请田主任催促业主交付物业费，现在交付50%左右，北京市平均63%的交费率。
我们将进一步提高物业服务质量。
业委会：
物业费不是业主委员会说交，业主就愿意交的，还是要在物业服务的基础上，你达到了服务的标准，自然而然的大家都会交。
我们买这房子需要的是高品质，是国际公馆的品质，会所问题将直接影响了我们生活的品质，为什么群租房起火后引发了对物业的不满，造成了房价的降低等等，这次的会所事宜同样会激发矛盾。 请物业公司帮忙催一下业委会办公用房的问题办公室，广告费，公馆等事宜请在一周内给我们答复。
还有开发商去年1000万的投入，也请告诉我们怎么用的，维修和增加了哪些建设，花在什么地方了。
游泳馆是国际公馆的标志，请慎重考虑。如果装修他用，业主将进行维权。一楼如果装修给业主委员会我们会双手赞成。
办事处：
今天的协调会比较成功，大家能够坐在一起，将问题谈开，为进一步沟通协调和解决问题建立了渠道，希望大家都能够为了社会和小区的和谐贡献力量，为业主提供更好的服务。